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山東樓市救市方案出臺：組織教師醫生優惠買房
截至2014年年底，山東全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達到27.3個月。日前，山東省政府辦公廳印發瞭《山東省房地產業轉型升級實施方案》，將通過發展跨界地產、發展房產租賃市場等方式實現房地產業轉型升級。
房地產產業是地方財政的重要支柱。“十五”以來，房地產業提供的地稅收入年均遞增30%以上，2014年達到969億元，占山東全省地稅收入的27%，在服務業中居首位，還帶動瞭建築、建材、金融、商業、物流、傢具、傢電等幾十個相關產業的發展。2014年，山東全省房地產企業繳納土地出讓金525億元，繳納城市基礎設施配套費221億元，有力促進瞭城市建設和發展。
然而，山東房地產還存在問題，方案中指出，山東商品房庫存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達到27.3個月。
除瞭庫存較高之外，山東房地產業還存在以下突出問題和不足：產業集中度偏低，龍頭企業實力弱，缺乏知名品牌企業，全國開發、物業企業百強中均隻有1傢；產品結構不合理，居住地產比重偏大，商業地產供應過剩，工業、物流、養老、旅遊等跨界地產比重偏低；資本運營能力差，企業自有資金少，融資能力低，沒有一傢直接發行上市的房地產企業。
按照方案，山東省提出，2015-2020年，每年房地產開發投資保持在6000億元左右，商品房銷售面積保持在1億平方米左右，物業管理面積年均增長7%左右。到2017年，房地產業增加值占地區生產總值的比重達到4.5%左右，提供地稅收入1100億元左右；到2020年，房地產業增加值占地區生產總值的比重達到5%左右，提供地稅收入1200億元左右。
方案要求，山東省要轉變房地產開發模式，適度降低商品住宅供應比重，由相對單一的居住型產品向多元化產品轉變，積極發展跨界地產。
同時，方案要求創新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建築，改造為電商用房、都市型工業(輕加工研發型)地產、“創客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。
對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”、“入托難”問題。允許創意、設計、軟件等領域的小微企業和自由職業者，將住宅、公寓登記註冊為營業場所。
2018年山東新建高層將淘汰毛坯房
根據方案，山東將加快轉變住房建造模式，推進建築(住宅)產業現代化。2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。
方案提出，山東將推進土建裝修一體化。引導開發企業從委托設計入手，組織實施土建裝修一體化，建設銷售成品住房，避免施工過程中的拆改，避免業主購房後二次裝修造成的材料浪費、環境污染和安全隱患。研究制定地方強制性技術標準，2017年設區城市新建高層住宅實行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對全裝修商品住宅，在銷售時實行毛坯房和裝修分別計價，分別開發票，分別納稅。
山東將發展節能環保型住宅。把建築(住宅)產業現代化作為提升住宅品質、節約資源能源、培育新興產業的重要途徑，大力發展省地節能環保型住宅，發展綠色建築。推進住宅設計標準化。針對住宅建築層高、開間、進深、廚衛等，研究編制和推廣實施全省統一的設計標準，建立完善建築結構與構件、部品協調一致的模數體系，為住宅構件和部品工廠化生產、規模化應用奠定基礎。
同時，推進住宅部品通用化、住宅施工裝配化、技術應用集成化、住宅建設標準城鄉一體化。並推進信息技術推廣應用。山東將大力開展基於建築信息模型(BIM)技術下的標準化建築構件和部品數據庫建設，積極運用物聯網、地理信息系統(GIS)、大數據、雲平臺等技術，以住宅開發為主體，著手構建覆蓋建築設計、構件和部品生產、運輸、施工、監成功案例分享理、驗收、物業管理全過程的信息系統，推動住宅建造和管理智能化。
山東將加快培育大型房地產企業集團
根據方案，山東將加快培育大型房地產企業集團。
據瞭解，山東房地產行業目前產業集中度偏低，龍頭企業實力弱，缺乏知名品牌企業，全國開發、物業企業百強中均隻有1傢。方案提出，將加快轉變房地產企業發展模式，增強市場競爭力。加快培育大型房地產企業集團。
山東將按照“扶大、扶優、扶強”的原則，以山東房地產開發50強、物業服務30強、中介服務10強企業為依托，加快培育知名企業、品牌企業，組建大型企業集團，向專業化、規模化、品牌化方向發展。鼓勵和支持省管國有企業興辦的房地產公司，加快重組整合，培育在全國有影響力的房地產企業集團。推動骨幹物業企業與大中型開發企業建立長期合作關系，大型房地產項目、機關和學校等公共服務機構的物業管理招標向骨幹物業企業傾斜。引導開發、物業、中介骨幹企業開展技術創新、產品創新、管理創新，增強核心競爭力，積極參與全國房地產市場競爭。
同時，推動房地產開發、建築施工企業戰略協作。鼓勵開發企業與省內骨幹建築企業結成戰略合作夥伴，進行深度合作，提前介入開發項目，對結構體系、部品選擇、技術應用等予以全面優化，縮短工期，降低成本，更好地保證項目質量、安全和使用功能，提高綜合效益。鼓勵省內房地產開發50強、建築業50強企業間強強聯合，攜手開拓市場，共同做大做強。
方案提出，山東房地產業將積極組建住宅產業聯盟。以大型骨幹房地產開發企業為龍頭，以建築設計、技術研發、建築施工、裝飾裝修、部品生產、物業服務等企業和科研單位為依托，組建住宅產業聯盟，著力增強技術集成和產品研發能力，發揮住宅產業縱向一體化的集聚效應。住宅產業聯盟龍頭企業或部品骨幹企業所在城市，應建立相應規模的住宅產業園區，為技術研發、構件和部品生產提供載體。
山東將積極發展房產租賃市場 鼓勵新商品房長期出租
方案提出，山東將轉變房屋消費模式，發展房產租賃市場。鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租。
方案中提出，要引導城鎮新就業人員樹立“先租後買、先小後大、逐步改善”的住房觀念，促進住房梯度消費。把房產租賃作為重點行業來培育，大力盤活閑置住房，努力降低房屋空置率，促進勞動力自由流動，減輕青年人購房壓力。培育專業化、規模化的住房租賃經營企業，鼓勵物業服務企業兼營住房租賃業務，為城市流動人口尤其是外來創業、務工人員提供穩定居所。
支持開發企業租售並舉，鼓勵在新建商品房項目中長期持有部分房源對外出租，鼓勵劃撥資產或投資興辦住房租賃經營企業，鼓勵與住房租賃經營企業長期戰略合作。鼓勵開發企業長期持有工業、物流、商業、商務地產和養老、旅遊、體育等設施，向社會提供租賃和運營服務。
同時，將積極開展房地產投資信托基金(REITs)試點，拓寬社會投資渠道，擴大開發企業和住房租賃經營企業融資規模；鼓勵有房居民或開發商將自有房產作價購買基金，獲得長期穩定收益，同時多渠道增加租賃房源。允許機關事業單位以租賃方式解決辦公用房缺口。
2017年底前小區不配建中小學 山東將限制開發商新接項目
方案中顯示，山東將著力解決城鎮中小學“大班額”問題。已建成小區因開發企業原因未達到配建要求的，責成開發企業在2017年年底前完成，否則限制或停止其承接新的開發項目。
方案中要求，要完善各類配套設施，提高住房消費吸引力。各地要本著均衡佈局、方便群眾的原則，完善城鎮基礎教育(中小學、幼兒園)、醫療衛生、養老服務、文化體育、社區管理等公共服務設施建設規劃，將上述各類設施的配建規模、標準落實到每個新建住宅小區和棚戶區改造項目中，在規劃條件和開發項目建設條件意見書予以載明。
未按規劃條件和建設條件意見書要求完成配套建設、不能同步交付使用的項目，住房城鄉建設部門不予辦理竣工綜合驗收備案，不動產登記經辦機構不予受理不動產登記申請。
方案中提出，將突出落實中小學配建要求，解決好城鎮中小學“大班額”問題。已建成小區因開發企業原因未達到配建要求的，責成開發企業在2017年年底前完成，否則記入不良信用記錄，重新核定開發資質，限制或停止其承接新的開發項目；違反規劃在中小學用地上進行違法建設的，責令拆除，限期按規劃要求完成中小學建設。
原則上不再建公租房 改收購符合條件中小套型商品房
根據方案，下一步，山東將控制商品房供應規模。科學編制住房建設規劃和年度計劃，有序控制土地投放和開發項目建設進度，精心研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案。落實國傢金融、稅收、住房公積金等政策，適當提高公積金貸款額度，加強輿論引導，增強購房者的支付能力和信心。活躍住房二級市場，促進剛性需求和改善性需求有效釋放。
打通保障房和商品房通道。提高棚戶區改造貨幣化安置比重，提高國有土地上房屋征收貨幣補償比重，引導被安置居民選購合適的商品房。提高公共租賃住房發放租賃補貼比重，政府原則上不再直接投資集中建設公共租賃住房，確實需要的，收購符合條件的中小套型商品房或在商品房小區中配建。
改善農村教師和醫護人員工作生活條件 政府租房作宿舍
滿足農村轉移人口住房需求。方案要求適應山東就地就近城鎮化發展特點，瞄準農村市場，重點面向已在城鎮穩定就業的農村轉移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、醫療、社區服務設施，加快中中古車貸款率利試算表信貸年息小城市及小城鎮去庫存化進程。
改善農村教師和醫護人員工作生活條件。方案提出，各地可在農村中小學、鄉鎮衛生院駐地或附近，由政府收購或租用合適的商品房，用作在崗教師、支教教師、頂崗實習師范生和在崗醫護人員周轉宿舍，租金標準可參照當地公共租賃住房政策執行；鼓勵在編在崗的農村教師和鄉鎮衛生院醫護人員在縣城(縣級市、區政府駐地)購買商品房，可由當地教育、衛生計生部門組織，以優惠價格共同購買。
政府可租滯銷商業用房改造為中小學 緩解上學難問題
方案中提出，可以創新消化庫存商品房。各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建築，改造為電商用房、都市型工業(輕加工研發型)地產、“創客空間(會議室+實驗室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。
對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”、“入托難”問題。允許創意、設計、軟件等領域的小微企業和自由職業者，將住宅、公寓登記註冊為營業場所。
山東將積極發展“創業工廠”等跨界地產
方案中顯示，下一步山東房地產業將適度降低商品住宅供應比重，積極發展跨界地產如“創業工廠”等。
方案顯示，目前山東房地產業存在產品結構不合理問題，主要表現在居住地產比重偏大，商業地產供應過剩，工業、物流、養老、旅遊等跨界地產比重偏低。下一步山東房地產業將適度降低商品住宅供應比重，由相對單一的居住型產品向多元化產品轉變，積極發展跨界地產。
跨界地產主要方向為工業地產、創業工場、養老地產、旅遊地產、教育、文化、體育地產、物流地產、商務地產、城市綜合體等。
其中，“創業工廠”主要為適應大眾創業、萬眾創新特別是“互聯網+”產業的需求，為小微企業、自由職業者、創業者開發建設條件便利、質優價廉的工作生活場所，如創客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活佈局開敞空間)、電商用房(辦公倉儲加工物流一體化)等，促進技術創新、知識分享、創意交流、協同創造。其中，對有前景的創業團隊可以房價、房租作價折算為股權。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150908/154523188018.shtml
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